今年上半年,房地產(chǎn)市場調控政策繼續(xù)積極抑制短期非理性需求,同時強調擴大并落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任,調控力度持續(xù)升溫,房地產(chǎn)調控政策將在相當一段時期內保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。行業(yè)集中度的不斷提升,在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現(xiàn)。
另一方面,受到調控政策“一城一策”差異化因素,以及各線城市區(qū)域發(fā)展不均衡等綜合因素影響,上半年,仍有部分企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績同比負增長,或者增幅明顯降低的現(xiàn)象。多家房企在中期報告中明確,將在房地產(chǎn)主業(yè)以外,探索文旅、長租、服務等多種新業(yè)態(tài)的業(yè)務增長模式。
多家房企業(yè)績同比正增長
8月20日,萬科企業(yè)股份有限公司公布2018年半年度報告。報告顯示,2018年1-6月,集團實現(xiàn)銷售金額3046.6億元,同比增長9.9%;實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元,同比增長51.8%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元,同比增長24.9%。
上半年萬科集團實現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米,銷售金額3046.6億元,同比分別上升8.9%和9.9%,在34個城市的銷售金額位列當?shù)厍叭?。萬科在財報中披露,“加強現(xiàn)金流管理。面對持續(xù)深化的行業(yè)調控和日益趨緊的融資環(huán)境,集團堅持現(xiàn)金為王,強化資金管控,銷售滾動回款率保持在93%以上?!?/p>
同日,招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司披露期業(yè)績。上半年,該公司實現(xiàn)營業(yè)收入總額209.88億元,同比增長6.6%,實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤71.17億元,同比增長97.54%,基本每股收益為0.88元,同比增長91.3%。
不僅如此,在已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績的企業(yè)當中,保利地產(chǎn)、龍湖集團、泰禾集團等企業(yè)均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業(yè)地產(chǎn)、SOHO中國等少數(shù)幾家企業(yè)業(yè)績同比下滑。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,合計超過50家房地產(chǎn)企業(yè)公布的半年報數(shù)據(jù)顯示(其中A股40家發(fā)布半年報,6家企業(yè)公布業(yè)績快報,港股也有10家公布),除了部分轉型的中小企業(yè)外,超八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。
業(yè)內分析認為,今年上半年土地市場整體供需關系逐漸改善,二線城市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場。其中,各地住宅用地的推出量保持較高增速;住宅用地的成交量也繼續(xù)提升,溢價率繼續(xù)下降。龍頭房企銷售金額穩(wěn)步提升,銷售業(yè)績保持較高水平。
“由于2015、2016年的銷售火爆,市場主要房企可結算貨值充沛,業(yè)績較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預告的房企來看,預虧的均為轉型或者中小型房企,主要業(yè)務依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,整體來看,從此次房地產(chǎn)企業(yè)半年報數(shù)據(jù)看,是房企收獲最豐收的半年報。“龍頭房企由于布局合理,加速轉型,其業(yè)績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅,而且,呈現(xiàn)出‘房企越大漲幅越大’的態(tài)勢?!?/p>
上半年融資成本走高
上半年,房地產(chǎn)市場的整體成交量及價格持續(xù)上升,但由于房地產(chǎn)調控措施及流動性緊縮,市況出現(xiàn)疲態(tài)。各個區(qū)域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續(xù)下降但趨向回穩(wěn)。二線及強三線城市整體成交降溫,但地域分化嚴重。
8月22日,遠洋集團在上半年財務報告中披露,期內遠洋集團營業(yè)額為人民幣153.76億元,較去年同期下降11%;截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元(2017年上半年為人民幣4.71億元)。遠洋方面表示,上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。
值得一提的是,旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升,期內集團支銷的融資成本約為人民幣135300000元,而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示,支銷融資成本的變動主要由于期內產(chǎn)生融資成本總額(扣除開發(fā)中物業(yè)的資本化部分)出現(xiàn)變動所致。
張大偉分析表示,隨著信貸市場的調控持續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲,房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩,而隨著資金壓力的加大,融資需求上漲。“在規(guī)?;偁幐窬直尘跋?,房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切,海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇?!?/p>
“另一方面,隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場,房企融資難度越來越大?!彼J為,“在調控持續(xù)加碼的趨勢下,房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁,也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。”
根據(jù)今年上半年業(yè)績數(shù)據(jù),華僑城、華潤置地等企業(yè)上半年負債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業(yè),地產(chǎn)上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發(fā)行公司債券、境外發(fā)債、非標融資等等。然而,在金融去杠桿以及監(jiān)管趨嚴的大環(huán)境下,房企的融資渠道越來越少。
與此同時,受經(jīng)濟形勢及市場環(huán)境的影響,傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢,融資成本持續(xù)走高成為常態(tài)。據(jù)市場機構統(tǒng)計,去年融資的成本在8%至9%,但今年融資的成本已經(jīng)普遍超過10%。
業(yè)務模式多元化提速
今年下半年,企業(yè)方面普遍預計整體經(jīng)濟穩(wěn)中有進,房地產(chǎn)行業(yè)調控持續(xù),整體供求關系改善,銷售價格將趨于穩(wěn)定。一二線城市調控將從“控需求”轉為“增供給”,保障土地中長期供應,進一步落實“有效供給”。同時,城鎮(zhèn)化、改善需求、家庭結構變化等趨勢將帶來對質量及中高端住宅產(chǎn)品需求的增長。
一位市場分析人士認為,在融資管控、貨幣緊縮的背景下,行業(yè)馬太效應急劇增強,企業(yè)的規(guī)模與效率成為行業(yè)內資金分化的最主要因素。土地市場的火爆、企業(yè)間收并購的加劇以及上半年各大房企提倡的快周轉策略,無不反映出行業(yè)目前一個共識:規(guī)模與效率決定生死。
事實上,多數(shù)房企在繼續(xù)追求規(guī)模效應的同時,也開始多領域業(yè)態(tài)模式的探索。例如,上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài),大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點開花,轉型成效初步顯現(xiàn)。管理規(guī)??傆嫾s90萬平方米,實現(xiàn)了公寓智慧平臺的全線上化服務。
此外,藍光發(fā)展也表示,公司秉承“人居藍光+生命藍光”雙擎驅動的頂層戰(zhàn)略架構。在人居藍光方面:以“地產(chǎn)金融+文化旅游+現(xiàn)代服務業(yè)”為核心基礎產(chǎn)業(yè),圍繞地產(chǎn)核心主業(yè),形成以文化旅游及現(xiàn)代服務業(yè)為主體架構的同心多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈,由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向新經(jīng)濟下的新型房地產(chǎn)企業(yè)轉型。
2018年,華潤置地也提出城市綜合投資、開發(fā)與運營商的定位,繼續(xù)積極探索創(chuàng)新型業(yè)務,促進多業(yè)態(tài)間的協(xié)調發(fā)展。希望更好地響應消費者、政府、合作伙伴等各方的多元需求,確保業(yè)績穩(wěn)定增長,實現(xiàn)價值創(chuàng)造和多方共贏。
業(yè)內認為,近幾年將是行業(yè)洗牌、奠定未來格局的關鍵時期。除開發(fā)主業(yè)外,標桿房企也在圍繞大眾多元需求,積極尋求新的業(yè)務增長點和轉型方向,加速布局養(yǎng)老、長租公寓、物流、聯(lián)合辦公、健康等領域。
當下行業(yè)內過剩的傳統(tǒng)開發(fā)能力與人民美好生活需要的不匹配,決定了未來“主業(yè)有規(guī)模有效率,新業(yè)務能運營懂服務”的房企將具備更強的生命力。上述分析人士表示,“行業(yè)內競爭持續(xù)激烈,弱肉強食、分化加劇,企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項動作也將持續(xù)。此外,行業(yè)轉型提速,房地產(chǎn)相關多元化領域具備可增長的盈利空間?!?/p>