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小產(chǎn)權(quán)房亂象叢生 試點清理亟待破題

欄目:行業(yè)資訊 發(fā)布時間:2012-10-29

小產(chǎn)權(quán)房蔓延

據(jù)中國證券報記者多方了解,目前還沒有相對準(zhǔn)確完整的全國小產(chǎn)權(quán)房總量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。早在2007年就曾有國土部門表示,全國的小產(chǎn)權(quán)房總量高達66億平方米。而深圳相關(guān)部門可查到的數(shù)據(jù)是,深圳小產(chǎn)權(quán)房2009年有1.02億平方米,目前占到全市住房總套數(shù)的56%。業(yè)內(nèi)人士表示,近年來深圳小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)蔓延勢頭并沒有得到有效遏制。其中,低收入者的購房需求、保障房建設(shè)相對滯后是重要原因。

“公園就在家門口,大芬油畫村的藝術(shù)氛圍溶入您的生活,地鐵三號線近在咫尺……”這是深圳玉嶺花園的廣告語。玉嶺花園修建在一塊不足一公頃的土地上,坐落著十幾棟23層住宅樓,樓間距不足15米。目前玉嶺花園二手毛坯房的價格接近每平方米4000元,與玉嶺花園一路之隔的萬科公園里項目均價為每平方米17000元。不少沒有深圳戶籍、購買力又十分有限的外來人口將購房目標(biāo)鎖定在了小產(chǎn)權(quán)房。

老湯是玉嶺花園的業(yè)主,2010年他用26萬元買下了這套三室兩廳的小產(chǎn)權(quán)房,如今同一戶型的標(biāo)價已經(jīng)漲到40多萬元。老湯為中國證券報記者展示了買房時辦理的“購房手續(xù)”。所謂的購房手續(xù)只是一張附有律師見證書的“合作建房協(xié)議書”,協(xié)議書中寫明了房子的售價和交房標(biāo)準(zhǔn),但并沒有關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的注解。

老湯買的這套小產(chǎn)權(quán)房標(biāo)明面積接近100平方米,而老湯覺得最多也就70平方米。玉嶺花園的電費為每度0.85元,比商品房電費貴0.17元。老湯住的那棟樓為兩梯七戶,電梯上沒有廠家標(biāo)識和檢修記錄。老湯還說,小區(qū)的物業(yè)也不是很好,管理比較混亂,物業(yè)費卻不便宜。

老湯算了一筆賬,整個玉嶺花園的住宅超過1萬套,還有幾百間底商,這樣的樓盤在南嶺村有三個?!巴瑯拥牡囟?,除了樓間距小一些,價格相差4倍!”老湯月薪3000多元,他覺得深圳的商品房對自己來說高不可攀。

位于深圳布吉鎮(zhèn)的一處大型小產(chǎn)權(quán)房樓盤,總量超過1萬套。

投機炒作升級

據(jù)REICO工作室調(diào)研,北京小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主除了自住和投資需求,還有一些中高收入者購買小產(chǎn)權(quán)房作為第二居所;三亞的小產(chǎn)權(quán)房除了被中低收入者買走以外,大量被外地人買來用作冬季度假。除了自住需求,深圳小產(chǎn)權(quán)房的購買者中還有大量的投資客,他們的投機炒作方式也在不斷發(fā)展變化。

“如果你注重居住品質(zhì),買沙井;如果你在意交通方便,買南嶺;如果你追求升值空間,買龍華”,深圳小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)紀(jì)人祝偉(化名)說。祝偉說的沙井、南嶺和龍華是深圳小產(chǎn)權(quán)房比較集中的區(qū)域。在祝偉看來,小產(chǎn)權(quán)房是個巨大的市場。他在網(wǎng)上開了博客,專門介紹深圳各個區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)樓盤,還有對小產(chǎn)權(quán)樓盤的區(qū)位、升值空間等方面進行分析。他還想創(chuàng)辦一個介紹小產(chǎn)權(quán)房信息的網(wǎng)站,“就像搜房網(wǎng)那樣”。祝偉去年開始從事小產(chǎn)權(quán)房中介。用他自己的話說,他趕上了小產(chǎn)權(quán)房“最好”的時候。祝偉介紹,2011年深圳商品房價格是滯漲狀態(tài),但價格漲幅超過50%的小產(chǎn)權(quán)房舉不勝舉。

深圳從不缺少炒房客,樓市調(diào)控開始之后,炒房客們紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)小產(chǎn)權(quán)房。去年深圳出臺的限購和二手商品房交易新規(guī)等調(diào)控政策,某種程度上甚至刺激了小產(chǎn)權(quán)房的銷售。一位中介工作人員介紹,小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主中,投資需求遠遠超過自住需求。

2011年,一次性出手買下十幾套小產(chǎn)權(quán)房的炒房客大有人在。2009年,深圳市規(guī)劃國土委對全市小產(chǎn)權(quán)房進行摸底登記,當(dāng)時瘋傳深圳的小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正,上百億民間資金涌入小產(chǎn)權(quán)房市場。雖然炒房客們的希望最終破滅了,但近年來小產(chǎn)權(quán)房的升值也為他們帶來了一定的投資回報。

隨著近日有關(guān)部門再次明確表態(tài)清理小產(chǎn)權(quán)房,一些炒房客萌生退意。在深圳龍崗區(qū)的一處小產(chǎn)權(quán)樓盤,一套原本標(biāo)價45萬元的小產(chǎn)權(quán)房被炒房客降價5萬甩賣。此外,隨著深圳商品房成交量的持續(xù)下跌,小產(chǎn)權(quán)房也開始不好賣了,一些小產(chǎn)權(quán)項目甚至出現(xiàn)了20%左右的降價。加上近期國家要整頓小產(chǎn)權(quán)房的消息頻傳,一些原本打算購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者開始猶豫,祝偉也不再像之前那樣樂觀。

實際上,深圳小產(chǎn)權(quán)房的炒房客分為幾個層次,一次性出手買下十幾套小產(chǎn)權(quán)房的炒房客只是最低層次的炒作手法。一些資金雄厚的炒房客干脆在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)階段就出資參與,這樣的炒房客被稱為“股東”。實力更雄厚一些炒房客則升級為“開發(fā)商”,通過各種關(guān)系“買”下一塊地皮,試圖賺取最豐厚的利潤。

不過,“炒家”的層次越高,風(fēng)險越大。陳全(化名)就是一位升級為小產(chǎn)權(quán)房“開發(fā)商”的“頂級炒房客”。不幸的是,開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房最大的風(fēng)險就在陳全的身上爆發(fā)了。

陳全早年從事地產(chǎn)中介行業(yè),在房價飆升年代通過傭金賺到了第一桶金。之后憑借地產(chǎn)中介的專業(yè)眼光開始炒房,買賣幾套房之后,陳全的財富翻了數(shù)倍。2011年陳全發(fā)現(xiàn)此輪地產(chǎn)調(diào)控比他想像的要嚴厲得多。于是,陳全賣掉手中的全部商品房套現(xiàn),決定押寶小產(chǎn)權(quán)房。幾經(jīng)輾轉(zhuǎn),陳全相中了沙井的一塊集體所有土地。通過一個“神秘人士”的接洽,陳全押上他的全部身家,拿到了所謂的“建房手續(xù)”。事實上,陳全自己也不清楚自己“買”下的那塊土地的性質(zhì)。

讓陳全萬萬沒有想到的是,一場“打黑”讓他的發(fā)財夢幾近破滅。今年2月,深圳警方對寶安區(qū)沙井街道的幾家星級酒店實施包圍,抓捕黑社會組織頭目,原沙井街道辦書記劉少雄被警方帶走。8日,沙井街道辦召開干部大會,宣布免去劉少雄沙井街道黨工委書記、辦事處主任職務(wù)。據(jù)稱,劉少雄落馬與土地買賣有較大關(guān)系。之后,沙井社區(qū)集體土地上的在建的小產(chǎn)權(quán)項目全部停工。陳全開發(fā)的項目當(dāng)然也不例外。

沙井的“打黑”風(fēng)暴顯露了小產(chǎn)權(quán)房的另一面,那就是并不透明的集體土地交易容易滋生尋租空間。2月16日,部分村民聲稱集體土地在不知情的情況下被出售,村民并沒有得到補償。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B,沙井社區(qū)的土地早在幾年前就已“出售”殆盡。目前,僅萬豐街道的小產(chǎn)權(quán)房就超過100萬平方米。

全國小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主又開始忐忑不安。近期,國土資源部等監(jiān)管部門重申小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護,并提出將試點清理小產(chǎn)權(quán)房。

中國證券報記者近日在深圳調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房問題時發(fā)現(xiàn),中低收入者的居住需求、民間資金大舉涌入以及保障房建設(shè)相對滯后等是當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延的原因。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下,投資客紛紛參與炒作小產(chǎn)權(quán)房,甚至變身開發(fā)商自己建設(shè)開發(fā)以謀取更大利潤。業(yè)內(nèi)人士認為,小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在很大隱患,對房地產(chǎn)市場的正常秩序已造成嚴重干擾,到了非解決不可的地步。

清理路在何方

業(yè)內(nèi)人士認為,從各地解決小產(chǎn)權(quán)房問題的方式看,尺度差別很大。比如,北京2010年曾對小產(chǎn)權(quán)房“水岸江南”項目進行拆除。

雖然全國有千萬小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主夢想著他們的房子能夠轉(zhuǎn)正,但對于商品房的業(yè)主來講,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正意味著不公平。深圳市民小張用父母的積蓄交了首付,購買了一套商品房,目前是標(biāo)準(zhǔn)的“房奴”?!皣艺f小產(chǎn)權(quán)房不合法,我響應(yīng)國家的號召,買了商品房。如果那些小產(chǎn)權(quán)房補交少量的土地出讓金、甚至不用補交就可以轉(zhuǎn)正,這樣的‘違法成本’未免太低了點?!?/p>

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,小產(chǎn)權(quán)房目前的狀況在一定程度上是現(xiàn)行土地制度造成的。如何穩(wěn)妥有序地對小產(chǎn)權(quán)房進行清理,同時又妥善處理農(nóng)民、小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主等相關(guān)各方的利益,維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展及社會穩(wěn)定考驗著政府的智慧。