限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房在年底紛紛加推銷售千億軍團(tuán)擴(kuò)容　房企日子卻并不好過(guò)

　　還有半個(gè)多月的時(shí)間，2018年度開(kāi)發(fā)商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開(kāi)發(fā)商年底沖刺的動(dòng)作可謂十分“高調(diào)”。僅以北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，幾個(gè)受關(guān)注度較高的限競(jìng)房項(xiàng)目都有了動(dòng)作，像南二環(huán)項(xiàng)目佑安府不久前剛剛?cè)胧?，西三環(huán)的西城天鑄也預(yù)計(jì)在12月中旬開(kāi)盤(pán)，永定門外的永定府項(xiàng)目的售樓處也掛上了招牌，落戶西單置地新座首層。不僅如此，共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來(lái)了供應(yīng)高峰，包括西四環(huán)長(zhǎng)安街附近的項(xiàng)目，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房都開(kāi)始選房，開(kāi)發(fā)商回款沖刺思路愈加明顯。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，銷售破千億的房企已經(jīng)達(dá)到了25家。但這并不意味著開(kāi)發(fā)商整體狀況樂(lè)觀，相反，許多房企的銷售增長(zhǎng)是依靠上半年二三線城市的突飛猛進(jìn)，而下半年開(kāi)始，銷售增長(zhǎng)速度已顯著放緩。許多房企的日子并沒(méi)有數(shù)據(jù)顯示的那么好過(guò)，甚至業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)將有大量的房企將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　年底集中推盤(pán)沖刺

　　11月的最后一天，期待已久的佑安府項(xiàng)目開(kāi)始了選房，這個(gè)位于南二環(huán)的項(xiàng)目以9萬(wàn)元左右的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，本身開(kāi)盤(pán)價(jià)格已經(jīng)低于周邊昆侖域的最新房源，而且還有89平方米的兩居室可供選擇。但遺憾的是，這個(gè)曾被認(rèn)定將日光的項(xiàng)目，實(shí)際上開(kāi)盤(pán)當(dāng)天并沒(méi)有日光，仍有部分戶型可選。

　　佑安府之后，位于豐臺(tái)區(qū)西局的西城天鑄也傳出了結(jié)束驗(yàn)資，12月中旬開(kāi)盤(pán)的消息，這個(gè)有港資九龍倉(cāng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，周圍均是像西府大院、西宸原著這樣的頂級(jí)豪宅。

　　不僅是限競(jìng)房，共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來(lái)了爆發(fā)期。西四環(huán)共有產(chǎn)權(quán)房玉景陽(yáng)光即將公開(kāi)搖號(hào)，均價(jià)35000元/平方米。該項(xiàng)目位于石景山區(qū)玉泉西一路（長(zhǎng)安街以北），一直以來(lái)都以長(zhǎng)安街旁的共有產(chǎn)權(quán)房作為宣傳口號(hào)。項(xiàng)目共452套，通過(guò)購(gòu)房資格審核家庭達(dá)11864戶。此外，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房永靚家園也要選房了，時(shí)間定于2018年12月19日至24日，一共2000多套。

　　一時(shí)間，一度稀缺的房子，稀缺的位置，在2018年里好像處處過(guò)剩。

　　北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，限競(jìng)房已經(jīng)入市項(xiàng)目31個(gè)，共41期，合計(jì)提供了19327套住宅，但目前的網(wǎng)簽只有3693套，刨去網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比實(shí)際簽約要滯后的因素，從平均數(shù)據(jù)看，實(shí)際銷售也只去化了40%左右。

　　而共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)更多，數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房年內(nèi)多達(dá)29個(gè)項(xiàng)目，提供房源32446套。也就是比2017年5個(gè)項(xiàng)目3752套上漲了765%。

　　不難看出，北京樓市的新房供應(yīng)在2018年徹底進(jìn)入供應(yīng)井噴時(shí)代，共有產(chǎn)權(quán)、限競(jìng)房的大量入市，使得市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供應(yīng)增加，庫(kù)存開(kāi)始明顯上漲。

　　開(kāi)發(fā)商搶收　已有25家房企業(yè)績(jī)超千億元

　　頂著庫(kù)存增加的壓力，房企依舊開(kāi)啟了搶收業(yè)績(jī)，加速推盤(pán)的節(jié)奏，試圖在最終盤(pán)點(diǎn)來(lái)臨之前，讓業(yè)績(jī)表更好看一些，也好“過(guò)年”。

　　不僅是北京項(xiàng)目開(kāi)始集中入市，全國(guó)各主要城市的住宅項(xiàng)目也紛紛增加了供應(yīng)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《11月份全國(guó)40城住宅成交報(bào)告》顯示，11月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)20%。

　　分城市來(lái)看，11月份，一線城市成交面積環(huán)比持平，同比下降11%；二線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)18%；三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長(zhǎng)33%。2018年前11個(gè)月，40城累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)8%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢(shì)。其中一線城市累計(jì)同比下降9%，二線城市累計(jì)同比小幅增長(zhǎng)4%；三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)26%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，臨近年底，部分開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)，但11月份，40城成交量未出現(xiàn)特別明顯的增長(zhǎng)，下行趨勢(shì)依舊未改。

　　不過(guò)，在這樣的搶收勢(shì)頭下，房企的業(yè)績(jī)報(bào)表明顯好看了。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至11月底，銷售額超千億的房企已經(jīng)有25家，已經(jīng)超過(guò)了去年。其中碧桂園、萬(wàn)科與恒大均超5000億元，3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元，同比增長(zhǎng)率均值為18.7%；1000億-5000億的企業(yè)共22家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長(zhǎng)率均值為58.3%，其中，融信、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)本月首次跨入千億陣營(yíng)。500億-1000億的企業(yè)有27家，銷售額均值為675.8億元；100億-500億的企業(yè)銷售額均值為317.7億元；前100名的房企門檻升至236.3億元。

　　不過(guò)，值得注意的是，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不意味著開(kāi)發(fā)商整體狀況樂(lè)觀，相反，許多房企的銷售增長(zhǎng)是依靠上半年二三線城市的突飛猛進(jìn)，而下半年開(kāi)始，銷售增長(zhǎng)速度已顯著放緩。

　　難改資金壓力大的現(xiàn)實(shí)　90%中小房企或退出地產(chǎn)項(xiàng)目

　　今年下半年以來(lái)，受困于市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企并購(gòu)整合頻繁，有超過(guò)30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。上市公司方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來(lái)，上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，披露交易規(guī)模達(dá)到489億元?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至11月，銷售超過(guò)千億的房企已有25家，到年底可能會(huì)超過(guò)30家，同比去年幾近翻倍。其他各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著“寡頭化”趨勢(shì)發(fā)展，90%的中小房企將會(huì)退出地產(chǎn)項(xiàng)目。到2020年，20強(qiáng)房企可能將會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的60%以上。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，目前已經(jīng)有20家房企公布了全年業(yè)績(jī)預(yù)告，這20家房企主要為中小房企。預(yù)計(jì)預(yù)喜的企業(yè)數(shù)目達(dá)到了11家，占比僅為55%。整體來(lái)看，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富的房企業(yè)績(jī)?nèi)匀槐憩F(xiàn)良好，深深房A、廣宇集團(tuán)、金科股份等公司預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)同比增速均接近或超過(guò)50%以上。而部分項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足或項(xiàng)目交付時(shí)間不確定的房企則面臨業(yè)績(jī)?cè)鏊傧陆祷蛳禄娘L(fēng)險(xiǎn)。中房股份預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)首虧，主要是由于公司主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少。

　　對(duì)此，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷近日在北京參加論壇時(shí)就預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)寡頭時(shí)代。他認(rèn)為，從2017年起，房企之間的并購(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)還是分散的競(jìng)爭(zhēng)，低集中度的競(jìng)爭(zhēng)，但在2018年之后，到2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一般寡占型的競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)資源將向排名前二十甚至前十的企業(yè)集中。